Le rebond de l’immobilier après les subprimes
Bill Redfern espérait lancer son invasion américaine au milieu des années 2000. Après être devenu la plus grande franchise d’inspection de maisons au Canada en seulement deux ans, son entreprise, A Buyer’s Choice Home Inspections, lorgnait les États-Unis. ailleurs, développant sa franchise en Nouvelle-Zélande, au Chili, en République tchèque et en Slovaquie.
C’était un mouvement intelligent. Entre 2006 et 2010, les maisons américaines ont perdu en moyenne près de 35 % de leur valeur. Quelque 4 millions de propriétés ont fait l’objet d’une procédure de saisie. Et l’idée de l’accession à la propriété comme pierre angulaire du rêve américain ? C’est tombé dur.
Dans le monde de la franchise, les concepts qui servaient les propriétaires ou les entreprises de l’immobilier résidentiel ont également été victimes de la crise du logement : déménageurs, inspecteurs en bâtiment, agents immobiliers, flippers, peintres, redécorers et des dizaines de prestataires de services auxiliaires ont tous été touchés. Maintenant que les marchés du logement reviennent à la normale : la construction résidentielle neuve a augmenté de 24 % au premier semestre 2013, selon le US Census Bureau, tandis que les ventes de maisons existantes en juin ont augmenté de 15,2 % par rapport à l’année précédente, selon la National Association. des agents immobiliers – les franchises qui les servent se remettent également sur pied.
Pour Redfern, Keyliance les chiffres positifs en provenance des États-Unis l’ont finalement convaincu d’amener son concept au sud de la frontière l’année dernière. « Quand nous avons vu une étincelle dans le secteur immobilier américain, nous sommes devenus de plus en plus confiants », déclare Redfern, qui a déménagé en Floride pour développer A Buyer’s Choice, qui compte maintenant 30 unités aux États-Unis. « Et nous commençons à voir que choix portent leurs fruits. Notre pipeline de ventes se développe vraiment ici.
Pour l’entreprise de déménagement Two Men and A Truck basée à Lansing, au Michigan, la crise du logement a été un choc. Après plus de 20 ans d’activité, l’entreprise a connu ses premières baisses de chiffre d’affaires en 2008 et 2009, prenant un coup de près de 10 pour cent sur les deux ans. C’était difficile à avaler, mais les dirigeants de l’entreprise ont décidé de considérer le ralentissement comme une opportunité et ont dépensé des millions de dollars pour améliorer leur système.
« Lorsque la crise du logement a frappé, nous aurions pu nous mettre la tête dans le sable ou y faire face », explique le directeur financier Jeff Wesley.
Entre 2006 et 2010, quelque 4 millions de propriétés américaines ont fait l’objet d’une procédure de saisie.
Augmentation de 24 % de la construction résidentielle neuve au premier semestre 2013.
Augmentation de 35% du nombre de maisons achetées et vendues en 2012 par l’intermédiaire de homevestors of america. 2013 les transactions sont en hausse de 48%.
Valeur de 5,5 milliards de dollars de biens que la gestion immobilière gère à travers 250 unités dans 45 États.
« Nous avons choisi de nous améliorer. Nous avons amélioré nos activités de génération de prospects et de marketing. Nous avons commencé à toucher tous les segments, y compris les entreprises, les locataires d’appartements et de copropriétés, ainsi que les propriétaires. »
Wesley aime souligner que pendant la crise, Two Men n’a pas perdre des unités. L’une des raisons à cela, croit-il, est la structure très unie du système de franchise. Au lieu de faire face à la crise seuls, les franchisés ont pu se tourner vers leurs pairs de l’entreprise pour obtenir des conseils et du soutien.
« J’aime penser à notre système de franchise comme à une famille et au fait que nous sommes des partenaires », déclare Wesley. « Je pense que notre relation avec le système et notre proximité nous ont aidés à surmonter la tempête. Chaque unité avait des problèmes uniques en fonction de sa démographie, et nous avons pu les aider individuellement. » Aujourd’hui, Two Men se développe à nouveau, avec près de 250 unités dans 36 États.
David Hicks, co-président de Home-Vestors of America, une franchise qui achète et retourne des maisons sous-évaluées, constate également un rebond des affaires. L’année dernière, le nombre de maisons achetées et vendues a augmenté de 35 pour cent, et les transactions de cette année sont en hausse de 48 pour cent. La hausse des prix des logements a entraîné des gains de revenus de 69 %.
C’est un grand changement de 2006 à 2009, lorsque les affaires se sont effondrées. Les franchisés HomeVestors achètent généralement sous-évalués maisons, les réparer et les vendre sur le marché libre. Pendant la crise du logement, ils pouvaient s’emparer de dizaines de maisons pour une chanson ; le problème était que personne ne les achetait, et pire encore, les banques ne finançaient plus les transactions. Au cours de la dernière année, cependant, avec un stock de logements bas, Hicks a vendu 100 nouvelles unités de franchise.
« Je pense que nous sommes revenus au niveau réel de propriété, peut-être même en dessous », explique Hicks. « Avec les subprimes, nous n’étions pas à des niveaux soutenables. Il est passé à 69%, puis à 62%. Je pense que le bon chiffre se situe quelque part au milieu. Je pense que cela revient à la normale. Les familles veulent une arrière-cour. Les gens toujours rêve d’accession à la propriété. »
Les affaires de tout le monde n’ont pas souffert de la montée en flèche des taux de saisie. En fait, pour Kirk McGary, PDG de Real Property Management – la plus grande franchise du pays, gérant 5,5 milliards de dollars de biens immobiliers répartis sur 250 unités dans 45 États – la baisse de l’accession à la propriété, qui est à son plus bas taux en près de 18 ans, a été un formidable moteur de croissance. L’entreprise, qui a commencé la franchise en 2004, se portait bien avant la crise du logement. Mais lorsque le marché s’est effondré, les affaires sont devenues folles. Pendant la crise hypothécaire, Real Property a été submergé par les affaires alors que le marché locatif décollait et que les banques avaient besoin de quelqu’un pour gérer les propriétés saisies.
« Lorsque la bulle est arrivée, nous avons dit: » Il est temps d’étendre à plein régime « », a déclaré McGary. « Nous avons embauché beaucoup de personnes et du personnel d’entreprise et avons lancé des franchises dans tout le pays. Et cela n’a pas ralenti. Cela a été un voyage rapide. »
Maintenant que les saisies ont ralenti, l’entreprise est toujours sur la bonne voie en raison du boom de la location ; en fait, le mois de mai a été le mois le plus occupé pour les biens immobiliers à ce jour. « Pendant des années, nous avons eu des personnes sans travail forcées de vivre avec leurs parents ou leurs grands-parents, et des enfants sortant de l’université qui ont dû rentrer chez eux », a déclaré McGary. « Maintenant, ils sortent seuls et doivent vivre quelque part. Les tarifs de location ont augmenté au cours des neuf derniers trimestres. l’avenir s’annonce bien pour nous. »
Les grands fonds d’investissement profitent de cette tendance en achetant des propriétés. Pour gérer les locations, ils se tournent vers des entreprises comme Real Property, une alternative moins chère à l’embauche d’un personnel d’entretien à temps plein.
« Je suis sur le marché depuis 26 ans et la mentalité des plus jeunes a changé. Ils sont plus disposés à louer des appartements, des condos ou des petites maisons », explique McGary. « Je ne sais pas si nous sommes devenus une nation locataire, mais les gens sont plus disposés à louer à long terme. »
Five Star Painting a également pu augmenter sa part de marché pendant la crise du logement, bien que ce ne soit pas le cas pour toutes les entreprises de peinture. « Il y a eu une certaine attrition dans l’industrie », explique Chad Jones, directeur du développement de Spanish Fork, Five Star, basée dans l’Utah.
« Beaucoup d’endroits ont mis tous leurs œufs dans le panier de la construction de maisons neuves. Lorsque cela s’est tari, ils n’avaient plus de jambe sur laquelle se tenir. »
La plupart des franchisés cinq étoiles, dit-il, travaillaient sur de nouvelles maisons et des projets de rénovation. Bien qu’ils aient perdu des contrats pour de nouvelles maisons, ils ont capitalisé sur les affaires générées par les propriétaires existants qui ont décidé de rénover plutôt que de risquer un déménagement. Dans le même temps, le siège social a mis en place une stratégie de génération de leads en ligne, capturant de nombreux clients grâce à la publicité numérique.
L’autre facteur qui a contribué à la croissance de Five Star était sa capacité à offrir du crédit. Alors que les banques réprimaient les prêts sur valeur domiciliaire, Five Star a pu donner aux clients accès à des liquidités. Pour toutes ces raisons, les ventes des magasins comparables ont augmenté et les entreprises ont continué à vendre de nouvelles unités pendant la crise du logement.
Maintenant que les mises en chantier s’améliorent, Jones voit encore plus de contrats pour l’entreprise. Et il ne pense pas que les affaires pour les maisons existantes se relâcheront de sitôt.
« Je pense qu’il y a eu beaucoup de retard dans l’entretien de la maison », dit-il. « Une grande partie de la population n’avait pas ces fonds ces dernières années. Maintenant que les emplois reviennent, qu’ils reçoivent des primes ou qu’ils sont en mesure d’obtenir crédit traditionnel, ils peuvent se permettre de faire de l’entretien comme de la peinture, ce qu’ils ne pouvaient pas faire il y a quelques années. »
Bien sûr, il peut y avoir plus de bosses sur la route. Certains analystes avertissent que les sociétés d’investissement et de capital-risque créent une mini-bulle qui éclatera une fois qu’elles auront acheté autant de propriétés qu’elles peuvent réussir à louer.
Mais Hicks of HomeVestors est toujours optimiste quant à la propriété. « Quand je me suis marié pour la première fois, j’ai acheté une maison alors que les taux d’intérêt étaient à l’adolescence », dit-il. « Les gens achètent toujours des maisons. L’histoire a montré qu’il y a toujours des hauts et des bas. Mais la tendance générale est à la hausse. »
Pendant ce temps, Redfern dit que c’est simplement le timing qui l’a amené à étendre A Buyer’s Choice à l’étranger, plutôt qu’une réflexion sur la qualité du marché américain. « Nous aurions poussé dans l’économie américaine en 2008 et 2009, mais cela aurait été la pire période de tous les temps », dit-il. « Il n’y avait aucune possibilité que nous allions radier les États-Unis. Tout le monde a besoin d’un toit au-dessus de sa tête. Nous étions toujours 1000% confiants que le logement américain reviendrait. »
